【衡州.普法】業(yè)主可以拒交或少交物業(yè)費(fèi)的9種情況！(附案例)
買(mǎi)房前的你
買(mǎi)房后的你
本期聚焦：物業(yè)管理費(fèi)
日常生活中，買(mǎi)完房屋后，總免不了和小區(qū)物業(yè)打交道，業(yè)主與物業(yè)公司之間因各種問(wèn)題產(chǎn)生糾紛矛盾的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。例如：車(chē)輛停在小區(qū)內(nèi)被盜，業(yè)主以物業(yè)管理不善為由拒交物業(yè)費(fèi)；有些業(yè)主認(rèn)為自己房屋存在防水不到位、地面有空鼓等質(zhì)量問(wèn)題，長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)。
那么，究竟什么情況下
可以合理地拒交（少交）物業(yè)費(fèi)呢？
又有哪些情況不能拒交物業(yè)費(fèi)？
以下干貨匯總
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PART1：不可以拒交物業(yè)管理費(fèi)的幾種情況
情況一
關(guān)鍵詞：鄰居違章搭建、整改通知
【案例】
某物業(yè)公司從2016年開(kāi)始負(fù)責(zé)奉賢某小區(qū)的物業(yè)管理。期間，業(yè)主王某因鄰居擅自違章搭建而深受困擾，遂向物業(yè)反映。物業(yè)公司發(fā)出整改通知書(shū)并上報(bào)有關(guān)部門(mén)，但事情并未得到解決。王某認(rèn)為物業(yè)公司未盡管理之責(zé)，故而拒交物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司于今年3月訴至法院，要求王某支付物業(yè)管理費(fèi)。
王某認(rèn)為，物業(yè)公司有責(zé)任維護(hù)小區(qū)秩序，對(duì)于違章搭建的事情，物業(yè)可以強(qiáng)制拆除，但是事情一直沒(méi)有解決。我認(rèn)為物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理義務(wù)，我不同意支付物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)公司認(rèn)為，在接到王某反映后，公司一方面向違章搭建的業(yè)主發(fā)出整改通知書(shū)，一方面向所在居委會(huì)、房管局、拆違辦等政府部門(mén)溝通，請(qǐng)求解決此事。公司已經(jīng)發(fā)出整改通知書(shū)并上報(bào)有關(guān)部門(mén)，盡到了管理義務(wù)，業(yè)主應(yīng)按合同約定支付物業(yè)費(fèi)用。
以案說(shuō)法
按照誠(chéng)實(shí)信用、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，物業(yè)公司為業(yè)主提供了管理服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)向物業(yè)公司繳納管理費(fèi)。對(duì)于小區(qū)違章搭建，改變房屋使用性質(zhì)等現(xiàn)象是屬于公共秩序和公共事務(wù)管理上的瑕疵。收到投訴后，物業(yè)公司已采取了積極措施，向違章搭建業(yè)主發(fā)出整改通知書(shū)。在勸阻無(wú)效的情況下，又向有關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行了反映，證明其已經(jīng)盡到了相應(yīng)的通知、報(bào)告義務(wù)，且物業(yè)公司并沒(méi)有強(qiáng)制拆除違章建筑的權(quán)利，故業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。
在法院主持下，王某當(dāng)場(chǎng)付清了欠繳的物業(yè)費(fèi)。
情況二
關(guān)鍵詞：車(chē)輛被盜
【案例】
2017年9月間，張某放在小區(qū)的電動(dòng)車(chē)被盜丟失，張某認(rèn)為其電動(dòng)車(chē)被盜是由于小區(qū)物業(yè)管理公司的責(zé)任，遂向物業(yè)公司索賠，遭到物業(yè)公司拒絕。
隨后，張某又要求以?xún)赡甑奈飿I(yè)管理費(fèi)折抵賠償款，物業(yè)公司一直未作答復(fù)。張某因此從2018年1月1日起至2019年12月30日期間，沒(méi)有交納物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司訴至法院。
由于張某不能證明其電動(dòng)車(chē)被盜是由于物業(yè)公司未履行約定義務(wù)，故張某以此為由不交物業(yè)費(fèi)，法院不予支持。
以案說(shuō)法
業(yè)主以“物品被盜”作為物業(yè)公司違約的事實(shí)，這種違約不足以構(gòu)成根本性違約、從而完全免除業(yè)主交費(fèi)義務(wù)。因此，車(chē)輛被盜不能成為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。
情況三
關(guān)鍵詞：房屋存在質(zhì)量問(wèn)題
房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的，業(yè)主應(yīng)向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，以此為由拒絕向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)用的，法院不予支持。
開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，并非物業(yè)公司責(zé)任。雖然有些開(kāi)發(fā)商會(huì)出具《住宅質(zhì)量保證書(shū)》明確：“住戶(hù)入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來(lái)信來(lái)訪(fǎng)、投訴，由本公司委托某某物業(yè)負(fù)責(zé)處理”。但開(kāi)發(fā)商僅僅委托物業(yè)公司處理來(lái)信來(lái)訪(fǎng)、投訴，并未將房屋質(zhì)量維修義務(wù)轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，沒(méi)有法律依據(jù)。
情況四
關(guān)鍵詞：業(yè)主未簽訂物業(yè)合同
在物業(yè)管理服務(wù)中，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主所在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的合同對(duì)該小區(qū)全體業(yè)主均具有約束力，故對(duì)業(yè)主同樣具有約束力。在合同履行期間，物業(yè)公司按約履行管理和服務(wù)義務(wù)，業(yè)主理應(yīng)按合同約定支付物業(yè)費(fèi)，而其以自己未與物業(yè)公司簽訂合同為由拒交物業(yè)費(fèi)的，法院不予支持。
■ 民法典對(duì)物業(yè)服務(wù)人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)明確規(guī)定：
法條鏈接：《民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。
PART2：可以拒交（少交）物業(yè)管理費(fèi)的幾種情況
情況一
關(guān)鍵詞：新房、未開(kāi)通用水用電
【案例】
2017年10月，李某購(gòu)買(mǎi)了位于奉賢區(qū)某小區(qū)的一套新房。合同約定，開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)，供水、排水配套設(shè)施齊全，與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接，且納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)與業(yè)主對(duì)接、開(kāi)通。2018年4月，開(kāi)發(fā)商與某物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。2019年5月，李某前往物業(yè)公司辦理收房等相關(guān)手續(xù)，發(fā)現(xiàn)房屋未開(kāi)通用水、用電。同日，李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。之后，李某一直未交納房屋未使用期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
此后，物業(yè)公司以李某未交納之前物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕為其辦理裝修手續(xù)，且拒絕協(xié)助其開(kāi)通用水、用電。雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，于是，李某將物業(yè)公司訴至法院，請(qǐng)求判令物業(yè)公司接通房屋內(nèi)的用水用電，賠償其自收房之日至實(shí)際開(kāi)通房屋用水用電之日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)損失。
以案說(shuō)法
本案涉及兩類(lèi)法律關(guān)系。李某與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，雙方對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)的交納產(chǎn)生糾紛，系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。物業(yè)公司拒不協(xié)助李某為房屋開(kāi)通用水用電，并因此給李某造成損失，系侵權(quán)法律關(guān)系。用水、用電權(quán)利是保障公民美好幸福便利生活的基本權(quán)利，物業(yè)公司不得以不開(kāi)通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達(dá)到促使一方當(dāng)事人履行合同約定義務(wù)的目的。本案中，購(gòu)房合同已約定商品房交付時(shí)應(yīng)保證供水、排水設(shè)備設(shè)施齊全，加之小區(qū)開(kāi)通用水、用電的實(shí)際責(zé)任人系物業(yè)公司。李某于2019年5月至物業(yè)公司辦理交房手續(xù)后，物業(yè)公司以其未交納房屋空置期內(nèi)物業(yè)公司管理費(fèi)為由拒絕為其開(kāi)通用水，拒不出具供電工作函協(xié)助其開(kāi)通用電，侵害了李某的合法民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、賠償損失的侵權(quán)責(zé)任。
最終，法院判決：物業(yè)公司協(xié)助李某開(kāi)通房屋的用水用電；按照簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)，賠償李某自收房之日至實(shí)際開(kāi)通用水用電之日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)損失。
法條鏈接：《民法典》第九百四十四條第三款：物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。
李某收房之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否應(yīng)該交納？
需要。根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
司法實(shí)踐中，對(duì)于業(yè)主雖未收房，但前期物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際已展開(kāi)的，視為前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議已經(jīng)生效。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院也不予支持。
故本案中，在物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，李某未收房前，房屋空置未使用也應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)，其不能以沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)為由拒付。也就是說(shuō)，李某主張的侵權(quán)損失和物業(yè)公司主張的物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)法律關(guān)系，兩者互不沖突。不能因?yàn)榍謾?quán)損失勝訴就排除了物業(yè)費(fèi)交納。
但鑒于物業(yè)公司在案中沒(méi)有主張，故法院未予處理。
情況二
關(guān)鍵詞：物業(yè)服務(wù)合同到期后未續(xù)約
如果物業(yè)服務(wù)合同到期后，物業(yè)公司拒絕移交物業(yè)管理權(quán)，而要求業(yè)主支付自物業(yè)服務(wù)到期日至人民法院判決其移交物業(yè)管理權(quán)期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，人民法院不予支持。
物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，但雙方之間的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系已經(jīng)終止。物業(yè)公司再以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，沒(méi)有法律依據(jù)。
情況三
關(guān)鍵詞：物業(yè)公司對(duì)安全隱患采取放任態(tài)度
【案例】
某小區(qū)102房業(yè)主違章加建的玻璃頂棚對(duì)小區(qū)安全構(gòu)成了一定隱患，馬先生因此拒付物業(yè)費(fèi)。訴訟中，物業(yè)公司不能出示曾向行政機(jī)關(guān)投訴反映的相關(guān)證據(jù)，也沒(méi)有采取適當(dāng)?shù)暮侠怼⒑戏ù胧┻M(jìn)行應(yīng)對(duì)。
馬先生的日常生活因此受到影響，其安全保障受到了較大妨礙，法院判決馬先生酌情減交物業(yè)費(fèi)。
以案說(shuō)法
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在的違反治安、環(huán)保、裝飾裝修規(guī)范的行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。否則，業(yè)主可行使瑕疵履行抗辯權(quán)，減少交納物業(yè)費(fèi)。
情況四
關(guān)鍵詞：物業(yè)公司收取裝修配合費(fèi)
物業(yè)公司無(wú)論以何種理由向業(yè)主收取裝修配合費(fèi)，均沒(méi)有法律依據(jù)。即使業(yè)主交納了裝修配合費(fèi)，該行為也不應(yīng)視為業(yè)主自愿交納，物業(yè)公司應(yīng)無(wú)條件退回該款項(xiàng)。
雖然有些裝修配合費(fèi)系根據(jù)業(yè)主公約施工管理規(guī)定部分收取的，收費(fèi)對(duì)象大多是裝修施工單位，但大多要業(yè)主預(yù)付或承擔(dān)。在法律上，物業(yè)公司收取裝修配合費(fèi)沒(méi)有依據(jù)，業(yè)主可以拒絕。已經(jīng)收取的，應(yīng)當(dāng)退還。
以下幾種情況可以拒交物業(yè)管理費(fèi)
1．物業(yè)費(fèi)的收取應(yīng)該從業(yè)主收到收樓通知書(shū)之日算起，而不應(yīng)該從購(gòu)房合同寫(xiě)明的交樓日期算起。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有通知業(yè)主收樓，因此延遲收樓的，業(yè)主可以拒絕交納這段時(shí)間的物業(yè)費(fèi)；
2．對(duì)于物業(yè)公司要求交納供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備產(chǎn)生的能源費(fèi)用不在業(yè)主交納范圍內(nèi)的，可以拒絕交納；
3．物業(yè)提供合同內(nèi)未約定或未經(jīng)業(yè)主同意的服務(wù)時(shí)，業(yè)主有權(quán)拒交；
4．物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況 ，業(yè)主對(duì)擅自提高的部分可以拒交；
5．物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符合相關(guān)部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，業(yè)主可拒交。來(lái)源：衡州律師事務(wù)所
