開(kāi)發(fā)商不交房，房貸還要還，怎么辦？

開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期不交房，

業(yè)主卻仍在還房貸，

業(yè)主請(qǐng)求解除商品房買賣合同后，

房貸由誰(shuí)還？

請(qǐng)看今日案例。

基　本　案　情

2017年2月，蔣某與衡陽(yáng)市某置業(yè)公司簽訂了一份商品房買賣合同，雙方合同約定為按揭貸款，房屋在2017年5月30日前交付。合同簽訂后，蔣某在某銀行辦理了56萬(wàn)元的按揭貸款，某銀行按照三方合同的約定將貸款支付至衡陽(yáng)市某置業(yè)公司賬戶。從2017年4月起至2023年8月止，蔣某一直按時(shí)償還銀行貸款，共計(jì)償還貸款本息28萬(wàn)元余元。但直到2023年8月底，衡陽(yáng)市某置業(yè)公司仍未取得房屋竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，未將房屋交付蔣某。蔣某遂訴至法院，請(qǐng)求解除《房屋買賣合同》及《按揭貸款合同》，由衡陽(yáng)市某置業(yè)公司返還已經(jīng)支付的購(gòu)房款、利息及違約金。

法　院　認(rèn)　為

被告逾期六年多未向原告交房，構(gòu)成根本違約，而原告無(wú)過(guò)錯(cuò)，故原告起訴要求解除房屋買賣合同符合法律規(guī)定。因房屋買賣合同解除，商品房按揭貸款的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告請(qǐng)求解除與第三人某銀行的按揭貸款合同亦符合法律規(guī)定。

綜上，法院判決由被告返還原告已經(jīng)支付的貸款本息286432.74元，并支付違約金14321.64元;由被告償還某銀行剩余貸款本金436257.81元及按照合同約定產(chǎn)生的利息。案件判決后，各方均未上訴，判決已經(jīng)生效。

法　官　說(shuō)　法

依法成立的合同，受法律保護(hù)，各方均應(yīng)按合同約定履行。在商品房買賣合同中，買受人的主要合同義務(wù)為支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商主要合同義務(wù)為交付商品房。本案中蔣某通過(guò)按揭貸款支付了全部的購(gòu)房款，衡陽(yáng)市某置業(yè)公司在合同約定的交房時(shí)間逾期六年多，衡陽(yáng)市某置業(yè)公司構(gòu)成根本違約，依據(jù)合同約定，蔣某有權(quán)解除合同。本案系因衡陽(yáng)市某置業(yè)公司違約而解除合同，衡陽(yáng)市某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。蔣某在履行合同過(guò)程中，支付了房屋的按揭貸款，該部分按揭貸款即為蔣某的損失，某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償蔣某已經(jīng)支付的按揭貸款損失。并按雙方合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支持違約金。

蔣某與某銀行簽訂個(gè)人購(gòu)房貸款合同，目的是用貸款支付購(gòu)房款，因房屋買賣合同已經(jīng)解除，蔣某請(qǐng)求解除與某銀行的貸款合同，有事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以支持。同時(shí)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款的規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”故對(duì)蔣某未還的貸款本息，應(yīng)由衡陽(yáng)市某置業(yè)公司返還給某銀行。

法　條　鏈　接

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十六條第一款、第二款規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條的規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款的規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”

（來(lái)源：衡陽(yáng)市雁峰區(qū)人民法院     文稿＼高星宏）