法官說法：銀行不能取得已售房屋的抵押權(quán)

2018年5月4日，蔡某庚與季某強(qiáng)簽訂《房屋買賣合同》，約定季某強(qiáng)將其拆遷獲得的某小區(qū)1103室拆遷安置房轉(zhuǎn)讓給蔡某庚，轉(zhuǎn)讓價(jià)52萬元，任何一方不履行合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方有權(quán)選擇定金罰則或者要求對(duì)方支付總房價(jià)兩倍的違約金。蔡某庚支付房款后，季某強(qiáng)將該房屋交付給蔡某庚，蔡某庚于2018年入住至今。

2022年9月，案涉拆遷安置房具備辦證條件，蔡某庚多次催促季某強(qiáng)配合辦理變更房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。季某強(qiáng)向蔡某庚出具書面過戶協(xié)議，承諾于2023年1月1日前辦理過戶手續(xù)。另查明，季某強(qiáng)在2022年9月14日辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證后，以案涉房屋作為抵押物向某商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款56萬元。該銀行在貸款審查時(shí)僅查看了季某強(qiáng)房屋產(chǎn)權(quán)證書，并未對(duì)抵押房屋進(jìn)行實(shí)地勘察，于12月20日辦理了案涉房屋的抵押權(quán)登記，隨后發(fā)放了貸款。

因季某強(qiáng)未能如期配合辦理過戶登記手續(xù)，蔡某庚訴至法院，請(qǐng)求判令注銷該房屋的抵押登記、季某強(qiáng)協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

一審法院認(rèn)為，蔡某庚與季某強(qiáng)于2018年5月4日簽訂《房屋買賣合同》后，支付了房款并接收房屋入住至今。在該房屋辦理產(chǎn)權(quán)初始登記后，季某強(qiáng)拒不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，反而以房屋作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。銀行在辦理貸款抵押手續(xù)時(shí)并未查看抵押房屋現(xiàn)場實(shí)際情況，亦未能盡到審慎核查責(zé)任。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋買賣在前，抵押權(quán)設(shè)定在后，蔡某庚對(duì)房屋享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)，故對(duì)蔡某庚要求注銷抵押、辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。據(jù)此，法院認(rèn)定某商業(yè)銀行未善意取得涉案房屋的抵押權(quán)，判決某商業(yè)銀行注銷抵押登記，季某強(qiáng)協(xié)助真實(shí)權(quán)利人蔡某庚辦理房屋過戶登記。

銀行不服一審判決，提起上訴。二審法院經(jīng)審理后駁回上訴，維持原判。

（《法治日?qǐng)?bào)》　羅莎莎)